Ольга Сокол: «Грамотная архитектурная концепция – залог коммерческой успешности ТРЦ»

21 ноября, 2014
#

На фоне общего спада строительного рынка Украины сегмент торговой недвижимости по-прежнему остается достаточно привлекательным для инвесторов. Это связанно с тем, что насыщенность украинских городов торговыми площадями все еще далека от показателей европейских мегаполисов, а также с возможностью заказчика объекта при правильном девелопменте и выборе технологий относительно быстро вернуть вложенные в проект инвестиции.


О том, какие западные тенденции с точки зрения архитектурных концепций торгово-развлекательных центров приходят в Украину, мы беседуем с Ольгой Сокол, главным архитектором архитектурной мастерской «Архпассаж».

Какие современные тенденции по созданию архитектурных концепций торгово-развлекательных центров Вы бы могли отметить?

Я бы начала с того, что самое главное в торгово-развлекательном центре – это его коммерческая успешность. Ключевая цель инвестора – быстро вернуть вложенные средства, получив прибыль от продаж и сдачи в аренду торговых площадей.

Важной тенденцией в проектировании торговых центров на сегодняшний день является не только создание интересно решенных фасадов, а и успешных во всех отношениях объектов торгово-развлекательной недвижимости.

Для успешного коммерческого проекта недостаточно запроектировать красивый фасад и интерьер ТРЦ. Задача архитектора – создать завершенный, привлекательный образ и грамотно разработать коммерчески успешную функциональную схему объекта. Посетитель, а он же покупатель, должен ощущать вовлекающую атмосферу праздника, он должен быть направлен самой планировкой ТРЦ, которая будет вести его от магазина к магазину, от торговых зон к развлекательным, от больших якорных магазинов к небольшим кафе, зонам отдыха и ресторанам, от шумных многолюдных зон развлечений к фуд-корту.

Вся структура пространства строится таким образом, чтобы посетителю было бы интересно находится в здании, чтобы его все больше увлекало вглубь, заставляя задержаться в комплексе как можно дольше, а в конечном итоге сделать покупки. Покупатель удовлетворенный проведенным временем и приятной атмосферой обязательно захочет вернуться в такой торговый центр еще не один раз.

Конечно, изначально посетитель приходит в ТРЦ с какой-то определенной целью, а грамотно спроектированное внутреннее пространство должно вовлечь его настолько, чтоб заинтересовать  остаться в здании как можно дольше.

На чем должен концентрировать свои усилия архитектор, создавая концепцию ТРЦ?

Работая над архитектурными решениями ТРЦ, архитектор должен думать о том, как привлечь посетителя к торговому центру, заставить войти в него и пройти как можно дальше – к якорному объекту, которым может быть кинотеатр, супермаркет, зона развлечений и т.д. Необходимо таким образом спланировать внутреннее пространство всех зон ТРЦ, чтоб посетителю было интересно и комфортно находится в здании, посетив различные зоны.

Насколько, по вашему мнению, оправданы инвестиции в архитектурную выразительность торгово-развлекательных центров?

Поскольку ТЦ/ТРЦ, как правило, имеют большую площадь, то не всегда целесообразно применять в проекте таких объектов дорогие отделочные материалы.

Однако важно учитывать, не только прямой экономический эффект от применения выбранных фасадных конструкций и облицовочных материалов ТЦ/ТРЦ, а и оценивать имиджевую составляющую принятого решения. Необходим анализ покупательной способности, и оценка на посетителей какого уровня рассчитан торговый центр. Такую оценку делают специализированные консалтинговые компании представленные на нашем рынке.Если ТРЦ находится в центральном районе города и имеет определенного уровня Fashion галереи и статусные рестораны, то соответсвенно в нем  должены  совершенно по-другому решаться организация пространства, отделка фасадов и дизайн интерьера, рассчитанные на посетителя с определенными требованиями нежели, например, в большом ТРЦ вне черты города, рассчитанном на покупки более низкой ценовой категории.

В каждом торгово-развлекательном центре есть несколько направлений архитектурной выразительности – это фасад, интерьер галерей и интерьер зоны развлечений и отдыха. Архитектор должен правильно понимать целевую аудиторию ТРЦ и, исходя из этого, создавать архитектуру объекта.

 

АРХИТЕКТОР ДОЛЖЕН ПРАВИЛЬНО ПОНИМАТЬ ЦЕЛЕВУЮ АУДИТОРИЮ ТРЦ И, ИСХОДЯ ИЗ ЭТОГО, СОЗДАВАТЬ АРХИТЕКТУРУ ОБЪЕКТА.

Архитектор должен правильно понимать целевую аудиторию ТРЦ и, исходя из этого, создавать архитектуру объекта.

 

Допустимо ли, чтоб в угоду архитектурной выразительности торгово-развлекательного центра страдала его функциональность?

Заказчики коммерческой недвижимости редко когда вкладывают деньги в «памятники архитектуры», поскольку для инвестора первична коммерческая составляющая, поэтому при разработке архитектуры и генплана комплекса, архитектор должен в первую очередь думать о его функциональности.

К сожалению, в Украине, да и за рубежом есть ряд ТЦ/ТРЦ, которые очень яркие с точки зрения дизайна и практически малоуспешны с коммерческой точки зрения.
Опытные архитекторы, в том числе и украинские, умеют грамотно совмещать функциональность с архитектурной привлекательностью торгово-развлекательных центров и создают поистине неповторимые внешне и успешные с коммерческой точки зрения объекты.

Ваш опыт работы в международном архитектурном бюро Chapman Taylor позволяет сравнить подходы к проектированию зданий зарубежных и отечественных заказчиков строительства. Насколько сильно они отличаются?

Современный отечественный заказчик уже мало чем отличается от западного, а в существующих рыночных реалиях, зачастую, даже более требовательный. Наш заказчик сегодня поставлен в более жесткие экономические условия и фактор времени возврата инвестиций для него как никогда актуален. Инвестор хочет минимизировать свои риски и оптимизировать затраты, поэтому, как правило, проводится тендер среди подрядных организаций и выбирается наиболее опытный исполнитель работ под конкретный проект, а технологии строительства выбираются такими, которые в комплексе дают максимальный экономический эффект и быстрый возврат инвестиций.

Еще 8-10 лет назад главной целью многих заказчиков строительства ТЦ/ТРЦ было создание как можно большего количества арендных площадей, а объекты мало чем отличались от крытого рынка. Сейчас же все изменилось и инвесторы, которые хотят получить максимальную прибыль, вынуждены выходить на международный уровень управления проектами.

Сегодня заказчик не работает один. Над проектом ТЦ/ТРЦ работает целая команда консультантов, инженеров и экономистов, которые, учитывая все особенности будущего объекта, разрабатывают концепцию проекта.

Что подтолкнуло Вас принять решение по участию в качестве члена жюри в студенческом конкурсе STEEL FREEDOM?

Большой опыт работы нашей команды показывает, что архитектура современных объектов невозможна без стальных конструкций. Конечно, мне как практикующему архитектору интересно посмотреть как молодые специалисты, которые еще не стеснены какими-либо рамками, смогут в полной мере проявить свой творческий порыв в реализации конкурсных заданий. Тем более, что стальные конструкции позволяют архитектору воплотить самые креативные и нестандартные объемно-пространственные решения.

Современные студенты – это прогрессивные и инициативные молодые люди, которые очень нетривиально подходят к решению задач и даже если чего-то не умеют, то очень быстро учатся. Поэтому очень хочется посмотреть на то, как молодое поколение видит будущее архитектуры.

Одной из категорий STEEL FREEDOM 2014 стало создание проекта окружного торгово-развлекательного центра. На что, по вашему мнению, стоит обращать внимание при работе над таким заданием?

Поскольку конкурс молодежный и архитектурный, участники обязательно должны уделить особое внимание дизайну фасада и сделать его максимально привлекательным. Важно не ограничивать себя какими-то рамками и помнить, что даже самую безумную идею можно воплотить в жизнь и примеров этому в мировой архитектуре множество.

При этом не стоит забывать о коммерческой составляющей объекта. Ни в коем случае нельзя создавать тупиковые зоны галерей, ставить якорные магазины в начале ТРЦ, забывать об отдыхе посетителей и др,, что может нивелировать идею провести посетителей по всему комплексу.

Для студентов будет хорошим опытом пройти путь создания концептуальных решений торгово-развлекательного центра  с правильной функциональной схемой, т.к. в реальной жизни это первое, на что заказчик обращает внимание.